对于很多人来讲，一套房子是自己半辈子的心血。现实中，因为种种原因，会有一些人出售，也会有一些人购买二手房。因此形成了二手房交易市场。特别是房价上涨、新房供不应求时。二手房交易市场更为热闹。以下是二手房交易常见的买卖双方违约情况。

一、卖方违约

       （一）、一房二卖

       一房二卖：是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖买卖。此种现象，在房价波动较大，特别是异常上涨时，尤其突出。这种情况分为以下两类。

       1、两份买卖合同各方中仅有一份合同当事人办理了房屋产权转移登记手续，另一个没有办理。比如张某就其在某小区的一套商品房分别于李某和王某签订了房屋买卖合同。但是已经将房子变更登记到了王某名下。

       根据我国物权法规定，办理了房屋产权转移登记手续，也就表明房产的所有权已经发生了变动。即该买卖合同的买方已经确定取得房屋的所有权，其他合同的买方只享有买卖合同约定的债权。其只能根据合同约定行使债权性权利。所以王某拥有该房子的所有权，而李某只能依据合同中的相关规定主张债权性权利。

        1、前后两个买卖合同均未办理房屋产权转移登记手续。由于没有办理过户登记，此刻房子依然属于卖方。数个合同的买方处于平等的债权人地位，此时买方无权直接支配买卖标的物，只能请求卖方履行相关义务，买方才能取得标的物的所有权。

       若张某与李某、王某均没有办理房屋产权转移登记手续，则李某和王某处于平等地位，都可以要求张某实际履行。

       （二）、房屋瑕疵

       李某向张某购买一套精装修房，双方签订《A房地产买卖合同》，后该房屋楼下1703室住户卫生间房顶漏水，经鉴定为该房屋装修瑕疵。

       根据法律规定，二手房买卖合同纠纷中，房屋的隐蔽质量瑕疵担保责任由卖方或开发商承担，应根据隐蔽质量瑕疵的形成原因进行分析。一般情况下，若该隐蔽质量瑕疵是房屋本身所固有的，购房人可向房屋的开发商主张保修责任或赔偿责任。反之，若瑕疵并非房屋本身所固有，而是由于卖方在装修、使用过程中产生，购房人对此亦不知情，则应由卖方承担责任。因此李某可以请求张某支付维修费、赔偿损失以及酌情确定修复期间造成系争房屋无法居住的损失费用。

       （三）、拒绝或者延缓过户

       张某和李某签订了《A市房地产买卖合同》，李某购买张三房屋，合同约定付款时间及交房时间等，李某按约支付了房款，但张某逾期不交房。

       根据买卖合同约定，若卖方延期交房的，需承担违约责任。因合同是真实合法有效的，对当事人双方均有约束力，故李某可依据合同约定要求张某承担违约责任。李某可以要求张某交付房屋，并支付一定的违约金。

二、买方违约

       （一）、房价下降时，买家违约

       房屋交易的完成，需要一定的流程。无论是办理贷款还是过户，这都需要一定的时间。在此期间，房价受各种因素影响可能会大幅度下降。

       张某和李某签订了房屋买卖合同，将自己在A市B区的某小区的一套120㎡的房子卖给李某。并且支付给张某贰万整的人民币作为定金。但是在李某申请银行贷款的过程中，A市房价受政策影响该小区房价每平方下跌了1500元。李某经过计算认为放弃定金，更有利于自己，因此拒绝再履行合同。

       此种情况，张某既可以请求李某承担相应的违约责任，也可以通过定金维护自己合法权益。但是二者不可以同时主张。

       （二）、“阴阳合同”下，买家违约

       阴阳合同：是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外。其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的。对内的一份则是双方真实意思表示，可以是书面或口头。

       张某在某小区有个人房产一套，建筑面积约98平方米。张某和李某双方于2017年6月8号在房产中介公司签订了三方协议《房地产买卖居间合同》，合同约定房子总价款150万。2017年6月18号张某和李某在房地产管理部门签订了正式的《x市房地产买卖协议》，但是协议约定价款为100万。后来李某仅支付100万，张某要求支付剩下的50万，李某拒绝。

       对于阴阳合同，除了价款外，其他合法条款依然有效。对于价款的确定应该根据双方真实的意思确定即150万。但是双方应该补交之前逃避的税款。但是因此双方恶意串通，逃避国家税款。有可能会面临罚款、拘留等行政处罚。

三、温馨提示

       房产交易注意事项

       （一）、限购政策要符合

       很多城市都出台了限购政策，因此我们在购房前，务必搞清楚自己是否符合政策要求。

       （二）、产权要清晰

       在购买二手房产时，我们务必要了解清楚房子是否还存在其他共有人。

       （三）、标的无瑕疵

       实地观察一下看一房子是否有问题。比如装修是否漏水等问题。

       （四）、证书要真实

       我们可实地到房管局具体查验一下，房产证的真实性。以避免被骗。

       （五）、历史遗留要知道

       该房子之前是否发生过什么不吉利的事情，或者有没有拖欠什么费用？这需要我们提前了解清楚。