原告吕先生与被告张先生于2014年8月1日签订《房屋租赁合同》。房东张先生将海淀区交大东路末单元楼的一次卧出租给原告吕先生，双方约定租赁期限自2014年8月1日至2015年7月30日，租金2200元/月，按季支付，租金共计26400元，押一付三提前30日交付房租，押金2200元。签订合同当日，吕先生办理房屋入住手续并支付了第一季度的房屋租金6600元及押金2200元。后承租人吕先生于2014年9月2日一次性补齐剩余九个月租金共计18000元（双方约定在此期间房租调整为2000元/月），剩余九个月网费及卫生费共计900元。

2015年1月6日晚10时左右，吕先生与张先生因琐事在张先生所承租的卧室内发生口角、争执、打斗行为，导致吕先生右面部、左耳后、左手多处皮肤玻璃划伤，左手软组织挫伤，双方已报警，此案正在等待公安机关进行处理。经法庭询问，张先生经授权将该房屋同时出租给吕先生及其他三租户，吕先生与其他房客平日里也偶有摩擦，事发当晚吕先生与其他租户就共同使用洗衣机问题产生分歧，致使原被告双方矛盾激化。

法院经审理后认为，本案中原告吕先生与被告张先生签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定严格履行自身义务。在合同履行过程中，出租人张先生未妥善处理其与房屋承租人吕先生之间的合同关系，二人于租赁期内发生口角、打斗，给承租人吕先生的人身安全造成了一定的影响。根据法律规定，出租人对租赁物负有维修的义务，双方的打斗行为已致使出租房屋的门框、门锁发生损坏，使得房屋不能符合正常居住的要求。张先生的上述行为已使双方签订的合同目的无法实现，法院认为该情形已经符合解除合同的法定事由。吕先生主张要求解除双方之间签订的房屋租赁合同并退还剩余租金的诉讼请求，证据确凿，于法有据，法院予以支持；鉴于吕先生并未实际将涉案房屋腾空交还于张先生，吕先生所主张的要求返还押金的诉讼请求不予支持，待双方交接后若仍有争议，吕先生可再另行主张权利。吕先生主张支付房屋租赁违约金的诉讼请求，无合同依据及法律依据，法院不予支持。最后，法院判决解除吕先生与张先生签订的《北京市房屋租赁合同》；吕先生将承租房屋腾空并交还给张先生；退还吕先生剩余房租人民币13600元。

【法官释法】

     本案是一典型的侵权责任与合同违约责任竞合的案例。诚然，侵权行为的出现并不必然导致合同的无效或解除，但若该侵权行为确实引发民法意义上影响合同效力的法律后果。本案审理的焦点在于是否应当解除吕先生与张先生签订的《北京市房屋租赁合同》。

《中华人民共和国合同法》第八条确认了合同的法定性与确定性：“依法成立的合同，对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”但当合同成立并生效之后，由于主客观情况发生的变化使得合同的履行成为不必要或不可能，合同的继续生效已经失去积极意义，因此法律赋予双方当事人及法院依法解除合同的权利，将合同关系自始或仅向将来消灭。我国法律也对合同解除的条件做了具体规定，合同法总则第九十四条规定，有    下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。不可抗力致使合同目的不能实现，该合同失去意义，应归于消灭。在此情况下，我国合同法允许当事人通过行使解除权的方式消灭合同关系；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

对于房屋租赁合同，合同法分则第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十一条、第二百三十二条、第二百三十三条都有具体规定，本案主要基于第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”做出判决。

综合以上条文我们可以看出，本案判决聚焦于法律对“合同目的能否实现”的判断。房屋租赁合同是出租人和承租人之间关于出租人将房屋交付承租人使用、承租人交付租金并于合同终止时将租用的房屋返还给出租人的协议，而本案以居住为目的订立的房屋租赁合同不仅明确反映了承租人订立合同的特定目的，也体现了对于标的房屋具备的使用条件的限定。吕先生和张先生签订的租赁协议中明确约定租房目的为居住，出租人应向承租人提供满足人身安全、适合居住条件的住房，但无论是2015年1月6日晚那场激烈的争执还是之后出租屋内玻璃渣遍地、门锁损坏、一片狼藉的状况，都是与承租人订立合同之愿相违背的，标的房屋已不具备居住使用的基本条件。从“合同目的无法实现”入手来评价本案结果，有理可循，于法有依

事发后吕先生已经离开该住所，认为张先生的伤害行为已经威胁到承租方的生命及安全，居室内的床上、地板上、所有物品均有玻璃碎屑，门锁已经损坏，房屋已经不符合居住的约定条件，要求解除合同，租户吕先生主张张先生返还租金、杂费及押金18300元，支付房屋租赁违约金4400元。