以物抵债的定义
 “以物抵债”特指申请执行人（“债权人”）与被执行人（“债务人”、“抵押人”）之间存在金钱给付债务，在符合法律规定情形时，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务。房屋抵押贷款中，借款人以自有或第三人所有的不动产提供抵押担保，贷款发生逾期后，债权人通过司法拍卖处置抵押物是不良债权处置的重要方式。如抵押物流拍或基于其他处置需求，债权人可依规定将抵押物或被执行人其他财产抵债。
 强制以物抵债是指不管被执行人是否同意，只要同时符合以下强制执行条件，人民法院就可依权强制将被执行人的财产交付给申请执行人抵债：（1）被执行人无金钱给付能力；（2）被执行人的财产无法拍卖或变卖；（3）申请执行人同意接受抵债；（4）抵债物价值须经有关部门评估。

以物抵债发生的条件
1、“以物抵债”适用情形
 根据现行规定，“以物抵债”可以不经拍卖或变卖程序直接实施或在拍卖、变卖环节实施：
（1）不经拍卖或变卖直接“以物抵债”。包括两种情形：其一，经申请执行人和被执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务。其二，执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的,人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务。
（2）在拍卖或变卖程序中“以物抵债”。包括三种情形：其一，一拍流拍，申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债；其二，二拍流拍，人民法院可以依照规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。其三，变卖失败的，人民法院依照规定将该财产交申请执行人或者其他执行债权人抵债
2、“以物抵债”抵押物价值的认定
 不经拍卖或变卖直接“以物抵债”时，抵债财产价值认定通常在法院的组织下由申请执行人和被执行人通过协商确定。那么，在拍卖或变卖程序中“以物抵债”价值认定的方法为：如申请执行人或其他执行债权人在一拍、二拍流拍或变卖失败情形下“以物抵债”，抵债价格为对应执行环节财产拍卖保留价。
3、“以物抵债”失败的处理
 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十五条规定，拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，买受人逾期未支付价款或者承受人逾期未补交差价而使拍卖、抵债的目的难以实现的，人民法院可以裁定重新拍卖。

以物抵债的法律风险及防范
以物抵债的法律风险贯穿于接收、持有、处置整个管理过程，具体表现在：
1、以物抵债协议签订后，但因债务人未实际履行该协议而产生债权人对原债务诉讼时效丧失的风险。

 在未清偿全部贷款前抵押权人便向抵押人出具同意处分抵押物的书面意见并解除他项权，容易产生因放弃抵押权而原债权沦落为“无担保债权”的风险。因此，在以物抵债协议中明确约定“签订该抵债协议即表明同意对原债务进行实际履行，原债务诉讼时效即应中断”，规避以物抵债未实际履行而丧失对原债务的诉讼时效。建议在全部清偿完债权后，再进行抵押他项权的解除；在执行过程中进行以物抵债协商处理。

2、抵债物因过户费、税费等繁重，债权人未能及时办理相关过户手续而导致抵债物在交付中产生法律风险。

  “以物抵债”中 虽不涉及现金支付，但实现了不动产权属转移，相关主体应当按照规定缴纳相关税费。与二手房买卖中由买方代卖方承担应缴纳的增值税等税费不同，“以物抵债”中一般由接受抵债物的债权人、抵债的被执行人按照法律规定各自负担税费，除非有特别约定。但应当特别注意的是，如拍卖公告中，列明由买受人承担税费的，债权人在“以物抵债”前应与法院确认或与被执行人协议确认，以物抵债”不适用拍卖公告中税费承担方式，由各方依法承担。
根据《物权法》第28条、第31条的规定，依照法院的法律文书引起物权变动的，自法律文书生效时转移。实践中，法院会发出协助履行通知书，要求相关单位协助办理产权过户手续。对于未办理产权过户手续的，依照法律文书而取得的抵债物再次转让处置的不发生物权变动效力，且会因抵债物对外公示与实际所有人不一致严重影响抵债物的交易安全。
因此，采取以物抵债的在法院执行程序中应当要求法院出具以物抵债裁定，取得所有权，并及时进行产权变更登记或者交付，防止实际所有权人与对外公示的不一致产生交易纠纷。
3、部分以物抵债会产生债务人隐匿资产、逃避还款的法律风险。

债务人先主动示弱或以虚假承诺来骗取银行信任，后采取将抵债物出售予善意第三人，该第三人依照《物权法》第106条的“善意取得”规定[《物权法》第106条，“……除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”]取得所有权，债务人达到意处置资产逃避债务承担的非法结果。
4、以物抵债会涉嫌“流质条款无效”而不发生法律效力。

 所谓流质条款，是债权人、债务人在债务未届清偿期之前达成的一种转移抵押（质）物所有权的约定，即当债务人不能按期履行债务清偿义务的该抵押（质）物所有权直接转移给债权人所有。因其不符合市场中对物的价值公平衡量，会出现不利于债务人利益，因此《物权法》第186条[《物权法》第186条，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。]、第211条都作了类似的禁止性规定。

因此，避免以物抵债涉嫌“流质条款”而无效。对于在债务未届清偿期之前达成的以物抵债协议的，建议明确约定“在债务清偿期届满时进行评估清算”，来规避“流质条款”无效带来的风险。
5、法院在执行拍卖中，对于拍卖物的保留价具有很大的自由裁量权，拍卖物价值存在虚高现象严重。

 根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释[2004]16号)第26条、第27条、第28条规定，动产经过2次流拍、不动产或其他财产权经3次流拍和1次变卖程序后抵债给申请执行人或其他债权人的，申请执行人或者其他债权人不同意抵债且不接收该物的，法院会解除查封、扣押、冻结后将该物交被执行人。债权人会因为司法变现程序繁冗成本大而被迫接收抵债资产，且接收的资产可能存在瑕疵
因此，对于抵债资产价值不足以抵偿全部债务的，对剩余债务要求在法院裁定书中予以明确，继续保留追偿权。
6、抵债资产处置时因未及时通知共有人、承租人而产生阻却处置的法律风险。

 债权人在获得抵债资产后可以进行随意处置，但法律为保护该资产的共有人、承租人在同等条件下的优先购买权，为债权人在处分该资产时设定了定期限的通知义务。[最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见（试行）第118条规定，“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权……。”]虽然债权人不履行通知义务，并不当然会对出卖抵债资产行为产生效力上的实质影响，但共有人、承租人起诉后，势必会造成处置的不顺畅或延误。
因此，处置抵债资产时及时以书面方式通知共有人、承租人等优先购买权人，并取得书面回执，避免因优先购买权给抵债资产的变现带来阻碍。
7、债权人处置抵债资产时因未尽相应的瑕疵告知义务，会产生与买受人签订的出卖抵债资产的合同被买受人依法解除的法律风险。
因此，须明确抵债资产的瑕疵担保责任，在处置变现前保留对原债务的追偿权。同时在处置抵债资产时，将瑕疵充分披露以此来免除瑕疵担保责任。
小结：由于“以物抵债”的复杂性，大部分追求稳定收益的不良人更愿意通过债权的快速变现完成收益，至于房屋本身的升值贬值及交易，涉及到更复杂的政策并且会拉长整个处置时间，让资金成本承压，所以以物抵债，只有以“最终买家”的身份去“选购”，才会出现意想不到的惊喜。

以物抵债协议的效力及履行规则
一、前提：以物抵债及其相关的五个概念
首先，需要判断以物抵债协议的性质为诺成性契约还是要物性契约；如果将其界定为要物性契约则以物抵债协议成立之日，就是协议“消灭”之时，此时已履行完成的行为可归入“代物清偿”的概念范围，已无再探讨债的更改或新债清偿之必要。
其次，如果将以物抵债协议界定为诺成性契约，则自当事人意思表示一致时契约成立，进而会涉及到契约的效力及履行问题，此时需要作出的判断为：以物抵债协议的内容属于让与担保、后让与担保还是债的更改、新债清偿，进而再去选择或判断履行行为的内容和性质。
二、梳理：以物抵债协议的效力及履行之代表观点
（一）理论界的代表性观点
关于以物抵债协议的效力判断，理论界存在分歧，具体而言，可归纳为三种代表性的观点。
第一种观点为“诺成契约说”
第二种观点为“要物契约说”
第三种观点为“处分行为说”
（二）实务界的代表性观点
1、地方法院的代表性观点。关于以物抵债协议的效力及履行，各地法院的意见也不一致，具体可归纳为以下三种。
第一种以北京法院为代表。北京法院并未专门针对以物抵债出台规范性文件，但是在《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同
纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》中存在相关的条款，其第25条规定：“当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定，借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有（或经第三人同意以第三人所有）的房屋抵偿归贷款人所有，该合同实为基础借贷债权的担保，应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。贷款人可以选择行使以下权利：（1）贷款人依原基础借贷法律关系主张偿还借款的，应予支持；（2）贷款人在履行清算义务的前提下，要求借款人办理房屋过户登记手续的，应予支持。房屋价值超过担保基础借贷债权（贷款本金、合法利息等）的，贷款人应将剩余款项返还给借款人。房屋价值以贷款人要求借款人办理房屋过户登记时予以确定。当事人在民间借贷债务履行期限届满后签订合同约定以房抵债，性质上属于债务履行方式的变更，贷款人要求继续履行合同办理房屋过户登记手续的，应予支持。借款人认为抵债价格明显过低，显失公平的，可以参照本纪要第24条第2款规定处理。”
第二种以江苏法院为代表。2014年，江苏高院印发了《江苏省高级人民法院关于以物抵债若干法律适用问题的审理纪要》，其主要内容包括：
（1）当事人在债务未届清偿期之前达成的以物抵债协议，该协议具有担保债权实现的目的，如债权人以债务人违反以物抵债的约定而要求继续履行以物抵债协议或对所抵之物主张所有权的，人民法院应驳回其诉讼请求。但经人民法院释明，当事人变更诉请要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。
（2）当事人在债务未届清偿期之前达成以物抵债的协议，同时明确约定在债务清偿期届满时应进行清算，该以物抵债协议在当事人之间具有法律效力，但该约定不具有对抗其他债权人的效力。
（3）当事人在债务未届清偿期之前约定以房屋或土地等不动产进行抵债，并明确在债务清偿后可以回赎，债务人或第三人根据约定已办理了物权转移手续的，该行为符合让与担保的特征，因违反物权法定原则，不产生物权转移效力。债权人如根据抵债协议及物权转移凭证要求原物权人迁让的，人民法院应不予支持。
（4）债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。
（5）当事人在债务清偿期届满后达成以物抵债协议并已经办理了物权转移手续后，一方反悔，要求认定以物抵债协议无效的，人民法院不予支持。但如当事人一方认为抵债行为具有《中华人民共和国合同法》第54条规定的可变更、可撤销情形的，可以依法请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。第三种以其他法院为代表。如重庆市高级人民法院（2017）渝民再162号四川盛源建筑安装工程有限公司、黄春凤、重庆卓冠投资咨询有限公司民间借贷纠纷民事再审判决书中，法院认为：
 除当事人明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件，只要当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效；当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，即成立新债务，同时消灭旧债务；亦可能属于新债清偿，即成立新债务，与旧债务并存，基于保护债权的理念，债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，性质一般应为新债清偿；换言之，债务清偿期届满后，债权人与债务人所签订的以物抵债协议，如未约定消灭原有的金钱给付债务，应认定系双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，而非原金钱给付债务的消灭。
 2014年2月，《民事审判指导与参考》第58辑中刊登了《债务履行届满后当事人间达成以物抵债协议但未履行物权转移手续，该协议效力如何确定》一文，该文显示最高法院民一庭的意见为：
 “债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。”
 2015年12月24日，最高法院纪要类文件《关于当前商事审判工作中的若干具体问题》一文中指出如下内容：
 “债权人与债务人在债务履行期届满前就作出以物抵债的约定，由于债权尚未到期，债权数额与抵债物的价值可能存在较大差距。如果此时直接认定该约定有效，可能会导致双方利益显失公平。所以在处理上一般认为应参照《物权法》关于禁止流押、流质的相关规定，不确认该种情形下签订的以物抵债协议的效力。在后果处理上：如果此时抵债物尚未交付给债权人，而债权人请求确认享有抵债物所有权并要求债务人交付的，不予支持。……如果此时抵债物已交付给债权人，参照《物权法》中质押的有关规定，债务人请求债权人履行清算义务或主张回赎的，法院应予支持。
 债务履行期届满后，债权的数额就得以确定，在此基础上达成的以物抵债协议，一般不会存在显失公平的问题。在以物抵债行为不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形下，应当尊重当事人的意思自治。在后果的处理上：如果此时抵债物尚未交付给债权人，债务人反悔但未能提供证据证明有能力继续履行原债务，债权人请求债务人履行以物抵债约定的，应予支持。此时，对法院是否还应就该物履行清算程序的问题，一种意见认为应当履行，债权人不能就超过债权部分受偿。另一种意见则认为，此时因以物抵债约定系事后达成，所以不会对债务人造成不公平，故无需履行上述程序，债权人可以就抵债物直接受偿。当然，如果该抵债行为损害第三人利益，第三人可以参照《物权法》第195条第1款的规定主张撤销。这两种意见中，我们倾向于后一种意见。如果抵债物已交付给债权人，债务人反悔的，不予支持。但为防止一方当事人利用以物抵债协议损害对方的合法权益，当存在《合同法》第54条规定的情形时，债权人、债务人均可请求变更或撤销以物抵债行为。”
2017年，《最高人民法院公报》第9期中刊登了《通州建总集团有限公司与内蒙古兴华房地产有限责任公司建设工程施工合同纠纷案》，其在“裁判摘要”中明确如下内容：
 “对以物抵债协议的效力，履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。一般而言，除当事人有明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，含同即为有效。
当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，亦可能属于新债清偿。基于保护债权的理念，债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人干债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，性质一般应为新债清偿。
在新债清偿情形下，旧债务于新债务履行之前不消灭，旧债务和新债务处于衔接并存的状态；在新债务合法有效并得以履行完毕后、因完成了债务清偿义务，旧债务才归于消灭。在债权人与债务人达成以物抵债协议、新债务与旧债务并存时，确定债权是否得以实现，应以债务人是否按照约定全面履行自己义务为依据，若新债务届期不履行，致使以物抵债协议目的不能实现的、债权人有权请求债确人履行旧债务，且该请求权的行使，并不以以物抵债协议无效、被撤销或者被解除为前提。”
通过以上梳理可以看出：最高法院对于以物抵债协议的观点存在着一个变化的过程，特别是对于债务期限届满之后达成的以物抵债协议，不仅经历了从实践性合同到诺成性合同的转变，而且对于以物抵债协议的履行后果也逐渐明晰。
三、辨析：以物抵债协议之要物性意义的虚化与实践的需求
（一）意义的虚化：以物抵债协议之要物性的理论探讨
对于以物抵债协议属于诺成性契约或要物性契约的争议，大多存在于理论之中，至于该种争议对于实践而言究竟具有多大意义，亦难以直观体现。此外，即使在理论界，亦有学者指出上述区分的“虚化性”，如：严格意义上的契约观点或法律行为观念只有在有约束力的意思表示无须靠及时交付来保障，并且在时空上与后者分离时，才可能真正形成；脱离了法律上可期待的信用这一命题，就不可能充分理解法律行为的本质，从这个意义上说，要物行为并不能反映法律行为的实质，只有诺成行为才能反映这一实质（参见董安生：《民事法律行为》，中国人民大学出版社1994年版，第5页。）
具体到司法实践，如果将以物抵债协议定义为要物合同，其所带来的法律后果无非是否认了合同的成立和有效，即当事人虽然以其真实的意思表示作出了以物抵债的承诺，然并不成立和生效，因为并未履行，进而会引导当事人追求以下后果：虽然签订了以物抵债协议，只要没有办理所有权转移手续，都可随意反悔。在缺乏法律明确规范的基础上，如主观性的将以物抵债协议纳入要物性契约范畴，除了鼓励当事人违反诚信之外，笔者难以找寻到其他更为积极的现实意义，且还会给此类协议的成立、生效和履行带来诸多难以解释的困惑。故从实践的角度出发，无需纠结于此，更无需预设立场式的将以物抵债协议界定为要物契约，可直接将其纳入诺成性契约范畴，进而再依据不同的情况判断该契约的效力及履行后果即可。
（二）实践的需求：诺成性合同的效力及履行
实践中，对于以物抵债协议的效力及履行，建议可遵循如下的逻辑思考及实体处理方式。
关于当事人在债务期限届满前签订的以物抵债协议，可以参考《民间借贷规定》第24条的规定，认为其实质上构成了后让与担保，目的在于担保原债务的履行，违反了物权法定原则。故此，当事人只可依照真实的基础法律关系主张债权，但同时在判决中明确如债务人不履行金钱债务的，债权人可申请以拍卖房屋的方式清偿。
关于在债务期限履行届满后签订的以物抵债协议，综合上文所述，笔者倾向于将其认定为诺成性契约，并依照合同判断的一般规则，确定其效力，对其债法意义上的性质和履行，分析如下。
其一，因为债务的履行期限届满，以物抵债协议已经不具有担保债的角色，双方之间具有真实转移标的物的所有权的意思表示，只不过其缘由在于旧债，故此时已无需再考虑让与担保的构成，而直接进入下一步判断，即以物抵债协议是债的更改还是新债清偿。对此，笔者认为可结合上述两个概念的特征进行分析。首先，债的更改的本质在于消灭旧债务成立新债务，如此，则意味着债权人在一定意义上丧失了选择权，而实践中又可能出现债务人恶意转移或损害标的物导致难以交付的情形，此时因为原有债务关系的消灭，使得债权人只能就物的交付重新主张合同或侵权权利，并且会因为债所发生的先后顺序而产生清偿时的利益受损，对于债权之保护非常不利。
其二，在以物抵债的协议性质为新债清偿的基础上，履行时的选择权如何确定。如果债权人和债务人对于履行方式的选择都具有随意性，将导致债的履行丧失可预期性，进而也会引发诸多争议。故此，笔者认为选择权的行使当受到限制。首先，对于债权人而言，其同意以物抵债，相当于作出了一定程度的让步，允许债务人以另一种方式完成债务清偿，而债务人时常也会以新债清偿所需要的方式进行准备，此时，如果允许债权人再选择旧债方式履行，则不仅有违诚信，亦会给债务人造成一定损失，故此，在以物抵债协议履行期限届满之前，债权人不应再要求债务人履行旧债，但如果以物抵债协议期限届满之后，债务人并未履行，则不仅意味着债务人违约，亦会对债权人作出的“更换”清偿方式的让步造成损害，故此时，债权人可享有选择权，或要求债务人继续履行以物抵债协议，或者要求债务人履行旧债。
其三，对于债务人而言，结合上文分析，可知以物抵债协议的出现大多是债务人无钱还债时的无奈之举，然由于债权人的目的在于获得清偿，故无论以物抵债协议还是旧债得以履行，都符合债权人的目的。故此，笔者认为，对于债务人而言，其应具有选择履行旧债或以物抵债协议的权利，但此种选择需以债务人的履行能力和债权人的利益无损为前提。
以物抵债协议，是实践合同还是诺成合同？
实践合同说认为：依据民法基本原理，代物清偿作为清偿债务的方法之一，以债权人现实地受领给付为生效条件，反之不生效。在最高法院公报案例（2011）民提字第210号中，最高法院表达此观点。
但是，自2015年以来，最高法院对以物抵债的实务立场，已改采诺成合同立场。诺成合同说认为：一般情况下，只要双方当事人达成以物抵债的合意，意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。
在2018年12月出版的《最高人民法院民事审判第二庭法官会议纪要：追寻裁判背后的法理》中，最高院民二庭认为：
“就以物抵债协议而言，在我国法律没有规定代物清偿制度，而当事人对合同成立又无特别约定的情况下，应当认定其系诺成合同，自双方意思表达一致时成立，不以债权人受领抵债物为合同成立要件。”
典型案例：通州建总集团有限公司与内蒙古兴华房地产有限责任公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书
案号：（2016）最高法民终484号
关于如何理解以物抵债协议，本案中，最高法院认为：
1. 以物抵债，系债务清偿的方式之一，是当事人之间对如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人意思自治为基本原则。
一般而言，除当事人明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。
2. 当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，即成立新债务，同时消灭旧债务；亦可能属于新债清偿，即成立新债务，与旧债务并存。
基于保护债权的理念，债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，性质一般应为新债清偿。
换言之，债务清偿期届满后，债权人与债务人所签订的以物抵债协议，如未约定消灭原有的金钱给付债务，应认定系双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，而非原金钱给付债务的消灭。
3. 所谓清偿，是指依照债之本旨实现债务内容的给付行为，其本意在于按约履行。若债务人未实际履行以物抵债协议，则债权人与债务人之间的旧债务并未消灭。
也就是说，在新债清偿，旧债务于新债务履行之前不消灭，旧债务和新债务处于衔接并存的状态；在新债务合法有效并得以履行完毕后，因完成了债务清偿义务，旧债务才归于消灭。
据此，本案中，仅凭当事人签订《房屋抵顶工程款协议书》的事实，尚不足以认定该协议书约定的供水财富大厦A座9层房屋抵顶工程款应计入已付工程款，从而消灭相应金额的工程款债务，是否应计为已付工程款并在欠付工程款金额中予以相应扣除，还应根据该协议书的实际履行情况加以判定。
对此，供水财富大厦A座9层房屋既未交付通州建总实际占有使用，亦未办理所有权转移登记于通州建总名下，兴华公司并未履行《房屋抵顶工程款协议书》约定义务，故拟以房抵顶的相应工程款债权并未消灭。
4.当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，这是合同履行所应遵循的基本原则，也是人民法院处理合同履行纠纷时所应秉承的基本理念。
据此，债务人于债务已届清偿期时，应依约按时足额清偿债务。在债权人与债务人达成以物抵债协议、新债务与旧债务并存时，确定债权人应通过主张新债务抑或旧债务履行实现债权，亦应以此为出发点和立足点。
若新债务届期不履行，致使以物抵债协议目的不能实现，债权人有权请求债务人履行旧债务；而且，该请求权行使，并不以以物抵债协议无效、被撤销或者被解除为前提。
本案中，兴华公司并未履行《房屋抵顶工程款协议书》约定的义务，其行为有违诚实信用原则，通州建总签约目的无法实现。在这种情况下，通州建总提起本案诉讼，请求兴华公司直接给付工程欠款，符合法律规定的精神以及本案实际，应予支持。