一、4.12新政核心问题问答

（一）、二套房的认定标准是什么？

答：新政一出来，就有很多网友咨询二套房认定标准的问题，经过核实，二套房首付是认贷。假如张先生已经有一套小户型，贷款已还清，那么他再在限购区域购买普通住房的首付就按照首套房来计算，也就是至少三成。

【注】：普通住宅是指建筑面积在144平米以下的住宅。

（二）、取得不动产权证满3年后方可转让，是指从4.13起购买的房屋未满3年不可转让吗？

答：新政第七条规定4月13日之后新购住房在获得不动产权证3年之后才能够进行转让。4月13日是一个重要的时间节点，在此之前购买的房子或者正在进行交易的房子，只要4月13日前进行了网签或备案，就不用等满三年再转让。

（三）、目前公积金贷款也是按照当前二套房限贷政策，首付6成吗？

答：4月12日的限贷政策只针对商业银行贷款，不过按照往常惯例，公积金也可能会调整成跟商业贷款一致。

二、成都市房管局解读新政

【成都市城乡房管局严格防范投机炒房行为严格规范房地产经营行为】

成都市出台的《关于进一步加强房地产市场及住房信贷业务风险管理的通知》（以下简称《通知》），提出了7个方面的措施，进一步加强房地产市场管理，不少规定与购房群众息息相关。

对于购房者普遍关心的系列问题，市房管局相关人士分别通过“严格住房贷款合法性审查”、“严格审核首付款资金来源和还款能力”、“严格防范投机炒房行为”等五个方面一一进行了解读。

【坚决贯彻落实中央“房子是用来住的，不是用来炒的”】

市房管局介绍，此次该局和市金融办、省银监局、人民银行成都分行营管部联合发布了《关于进一步加强房地产市场及住房信贷业务风险管理的通知》（以下简称《通知》），主要目的仍是为了促进我市房地产市场平稳健康发展。

“主要为了坚决贯彻落实中央‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位，进一步落实国家、省、市房地产调控工作要求。”市房管局介绍了此次通知出台的背景和目的：同时为了贯彻好《成都市人民政府办公厅转发市房管局等部门关于促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》（成办发〔2016〕37号）、《成都市人民政府办公厅关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展的若干政策措施》（成办发﹝2016）45号）、《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》（成办发〔2017〕10号）等规定，“支持刚性住房需求，强化市场监管，严格防范住房投机炒作，大力降低购房杠杆，努力防范市场风险。”

【五大看点解读房产新政】

（一）、关于严格住房贷款合法性审查

《通知》要求，银行业机构在进行购房贷款资格审查前，应通过房屋交易合同网上签约系统核查商品房买卖合同、存量房买卖合同的网上签约状态，甄别房屋交易的真实性，对未在网上签约的，暂不予受理。

“该规定主要是基于保护房屋真实交易的合法权益，通过行之有效的房屋买卖合同网上签约系统来体现交易状态，及时保护购房者权益。”市房管局介绍，该规定进一步强调了房屋交易合同网上签约的严肃性，主要是进一步要求房地产开发企业、中介机构、购房者要通过房屋交易合同网上签约系统完成订购、拟定合同、已售（备案）等网上签约行为，通过存量房交易服务平台完成签订存量房买卖经纪服务合同或存量房买卖合同，并以此作为银行业机构受理购房贷款申请的基础，以防止所购房屋因未在网上签约而被抵押或再转让他人，或者出现假按揭骗取贷款等行为，致使购房人、银行业机构的合法权益无法及时有效维护。

（二）、关于严格审核首付款资金来源和还款能力

《通知》要求，银行业机构要严格执行首付资金真实性检查要求，严禁购房者通过首付贷、个人消费贷、个人经营性贷款、信用卡透支支付首付款等加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为；严格落实月供收入比不超过50%等政策要求，强化购房人收入证明材料审核，防范投资投机信贷风险。

《通知》规定对购房人提供虚假收入证明或不符合月供收入比要求的，不得放贷；对于已成年、未就业且没有固定收入的借款人，商业银行应进一步严格住房贷款条件，可相应提高借款人首付款比例。为防范金融风险，大力降低购房杠杆，银行业机构必须严格审核首付款资金来源和还款能力。

（三）、关于严格防范投机炒房行为

《通知》规定，在我市住房限购区域内新购买住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。

“该规定主要是继续从严控制投机炒房行为，严格贯彻‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位。”市房管局解释，在《通知》实施之前，已在全市统一的商品房买卖合同网上签约系统完成订购、拟定合同、已售（备案）状态之一的商品住房，在存量房交易服务平台上完成打印“成都市存量房买卖经纪服务合同”或“成都市存量房买卖合同”的二手住房等，均按原政策执行。

《通知》还强调，银行业机构不得违反商品房预售资金监管协议划付商品住房预售款。

对此，市房管局解读称，目前商品房预售款监管是银行业机构依据监管协议履行预售款监管责任，该项规定主要是为了进一步落实商品房预售资金监管的相关要求，确保商品住房预售资金专项用于工程建设，努力确保商品住房竣工交付使用，防止可能出现的工程烂尾，切实维护购房者的合法权益。

（四）、关于严格规范房地产经营行为

《通知》要求，房地产开发企业不得有购地不建、建而不售等捂盘惜售行为；商品住房项目达到预售条件后，房地产开发企业在30日内未申请预售许可或不接受预售申报价格指导的，房管部门可在1年内不受理其预售许可申请。

“《通知》的这一规定旨在及时增加房地产市场有效供应，防止捂地、捂盘、惜售，避免供需失衡和市场恐慌。”市房管局表示，对于房地产开发企业购地后未按照土地出让合同约定的期限开工建设，形成土地闲置的，由有关部门按照相关规定收取土地闲置费、收回土地使用权等方式进行处置。对于达到预售条件不及时申请办理预售许可的，提高其持有成本，以倒逼机制促使达到预售条件的商品住房项目尽快上市；并促使开发企业合理定价、主动控价。对于开发企业已取得预售许可证的捂盘惜售行为：已经办理预售许可证，但未在10日内将批准预售范围内的全部房源公开对外销售的；或虽对外公开销售，但故意采取畸高价格、以内部员工关联交易等方式，使公开交易难以成交变相截留房源的，房管部门要依法予以查处。

《通知》要求，房地产开发企业不得以虚假装修、虚高装修价格等变相提高房价，目的在于有效控制住房价格非理性上涨。对于申报价格含装修价格的，房地产开发企业须合理确定其装修价格，按规定在销售现场将申报的装修水平与相应的装修价格标准等信息予以公示，同时按规定在商品房买卖合同中进行约定；房地产开发企业必须按一房一价、明码标价、实际成交价不高于预售申报价格的原则公开对外销售商品住房。对于房地产企业在未取得预售许可证的情况下擅自进行销售，捆绑高价车库销售，通过虚假广告误导购房者，不明码标价、哄抬价格、制造恐慌，支付额外费、电商费等形式价外加价，以及中介机构违规代理未取得预售证的房屋，虚假宣传、哄抬价格、制造恐慌，支付额外费用，伪造社保、纳税、银行流水虚假证明等行为，有关部门将依法依规严肃查处，并向社会公开曝光，相关信息纳入诚信平台；对涉案从业人员记入“黑名单”；对涉嫌违法的企业和个人，依法追究法律责任。

（五）、关于规范银行业机构与开发企业、中介机构的合作行为

《通知》规定，各银行业机构要切实规范与房地产开发企业、中介机构的合作行为，健全合作退出机制，通过成都房地产行业信用信息平台公开选聘房地产价格评估、经纪、咨询等中介机构开展合作，加强对房地产开发企业、中介机构等合作方的约束和考核，避免信贷及道德风险。

市房管局解读：该项规定主要是将房地产开发企业、中介机构的部分业务开展与其信用水平挂钩，对信用水平低下的，限制其业务开展，从而达到净化市场的作用。具体而言，各银行业机构选聘房地产价格评估、经纪、咨询等中介机构开展合作前，要通过成都房地产行业信用信息平台了解掌握其信用水平，对信用水平较低的，应不予合作或限制合作。同时，也解决银行业机构对中介机构资信度信息不对称问题，让银行业机构在行业监管信用平台上来公开选聘，既增加了选聘的透明度，又有助于银行业机构能选聘委托业务所需的良好机构。

   开发企业、中介机构存在《通知》中规定的违法违规行为的，对开发企业，银行业机构在其整改前不得拨付后续信贷资金或增加新的授信，对中介机构，则终止与其业务合作。对房地产中介机构存在受到有关部门和司法机构处理的，银行业机构、小额贷款公司在2年内不得与其合作。目的在于强化失信惩戒，净化房地产市场环境。

三、房管局温馨提示

在新政公布以后，针对大家的疑问，成都市房管局发布了《温馨提示（一）》。

为进一步贯彻落实我市限购政策，避免产生房屋买卖纠纷，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规规定，房屋买卖存在下列情形的，无法办理交易过户手续，提醒买卖双方注意避免风险：

（一）、购房人不具备购房资格的；

（二）、出售的房屋未依法登记领取权属证书的（房屋所有权证或不动产权证）；

（三）、预售的商品房尚未取得商品房预售许可证的；

（四）、出售的房屋被人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关等司法机关和行政机关查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（五）、房屋已抵押，抵押权人未书面同意转让的；

（六）、2017年4月13日以后新购买的住房（含商品住房和二手住房）取得不动产权证书未满三年的。

【注：4月13日是指网签的时间】

四、各方解读

这是成都在3月23日限购政策出台之后调控再次升级，也成为全国第11个对商品住房转让进行严格限制的城市。《通知》主要从三个方面对成都的楼市调控政策加码：

第一条，主要是针对房企和中介机构在办理购房贷款时的行为进行规范，对为购房者在办理贷款时进行违规操作的房企和中介机构进行处罚，同时对具备条件却未及时申领预售许可证和拒绝在办理预售许可证时接受有关部门价格指导的企业给予停发预售证一年的处罚；

第二条至第六条则是购房贷款申请人的合法性、认定标准、资金来源、还款能力等指标进行严格审查，进一步规范购房贷款的发放，防范系统性风险；

第七条规定4月13日之后新购住房在获得不动产权证3年之后才能够进行转让。

4月12日出台的新政作为3月23日出台的限购政策，将成都楼市调控推上了巅峰，成为名副其实的“史上最严调控”。

随后，成都市房管局出台“温馨提示”，再次明确4月13日前未取得房产证，且领取房产证未达到三年的住房，不能办理交易过户手续。

“限售”措施的广泛运用是从3月初至今蔓延全国的这轮“限购潮”的特点，已经有北京、厦门、杭州、福州、青岛、广州、启东、珠海、常州、惠州、扬州、承德等11个城市出台了相关规定。这类政策的共同特点是：对入市新房的再次交易设置了时间门槛，限售时间从2年~3年不等。

“限售”政策的主要作用是降低二手住房市场日益升温的投机行为，通过拉长二手房交易时间、增加房产持有成本，减少炒房收益、增加炒房风险，将楼市中“漫灌”的资金挤出。

成都的限售新政目前尚未出台执行细则，对于新政仍有许多购房者抱有疑问，如：在《通知》出台之前已经购买、网签，但尚未取得不动产权证的住房是否也在限售之列？正在交易的二手住房未满三年，如何界定？诸多问题尚待成都相关部门的权威解答。

而就在限售政策出台不到1小时之后，一份名为《四川省商业性个人住房贷款最低首付比例调整方案》的文件开始在网络上流传，乐居向银行内部人员求证，得知该《方案》为真，并将在近日内颁布执行。

该《方案》中称，除成都限购区内首套房最低首付比例继续保持30%之外，全省其他区域的首付比例也不得低于25%；成都限购区内购买二手房的首付比例不低于60%，且贷款年限不得超过25年，全省其他区域二套房首付比例不低于40%；拥有二套以上住房的，认房又认贷，暂停个人住房贷款的发放。

《方案》进一步收紧个人住房贷款的“钱袋子”，提高住房贷款门槛，降低住宅市场杠杆率，“认房认贷”从信贷端将炒房者完全排除在外。

【专家观点】

【易居房地产研究院研究总监严跃进】：

从成都此次发布政策来看，当前各类炒作房价的现象还是存在，所以积极管控很有必要。而且力度也超过市场预期。

对于二套房限贷政策来说，通过此类限贷的做法，能够使得本地人购房相对理性，而类似天府新区的二套房贷比例更高，说明对于此类市场来说，后续需要有一个较为积极的管控导向，这也使得类似七成首付能够发挥真正的效果。

对于购房后三年内不允许交易的提法，相对比较严厉，也从侧面说明限售做法正在全国各大城市全面铺开。所以很显然，后续此类做法能够限制流动性和套利，对于市场的理性购房等有积极的作用。

【西南财经大学副教授刘璐】:

本次成都楼市调控新政在“3.23”政策的基础上又进行了一揽子的升级。我对此并不感到意外。事实上，从去年“9.30”以来，全国已经有超过45个城市出台了140余次各种各样的房地产调控政策，这充分体现了国家抑制房价过快上涨的决心和“房子是拿来住的，不是拿来炒的”的态度。从3月底的厦门开始，到4月众多城市相继推出的升级版楼市新政中，出现了一个鲜明的新特点：在限购、限贷之后，限售也成为了楼市新一轮调控升级的必要手段。本次成都新政规定，“在我市住房限购区域内新购买的住房（含商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让”。这种类似于证券市场“T+2”、“T+3”的限售政策，显然是一种楼市调控的新工具。“限售”的作用在于稳定市场，避免楼市投机资金“快进快出”式的操作手法，对楼市波动的短线风险可谓“打蛇打七寸”。而对于正常的自住型刚需和改善型需求而言，不会受到这种2到3年的限售政策的影响。

对比全国其他“热点”城市而言，成都不论是房价的均价还是整体涨幅都要比其他热点城市低不少。成都近几次楼市调控政策的积极作用在于稳定市场预期，避免市场上出现恐慌性抢房的情况，稳定购房者的心态。本次成都楼市新政明确提出“严格防范投机炒房”，就是要把投机性购房和普通的购房进行区别对待。同时，也是未雨绸缪的防患于未然，减少本地楼市和金融系统的系统性风险，规避潜在的大幅波动。

【锐理总部品牌营销中心总经理郭洁】：

这次新政有两点比较值得注意：

（一）、开发商在获得预售许可证上不得拖延，文件规定“达到商品房预售条件未在30日内申请预售许可或不接受预售申报价格指导的， 房管部门可在1年内不受理其预售许可申请”，这对开发企业资金压力很大，不准开发商捂盘。

（二）、自即日起，在我市住房限购区域内新购买的住房（含商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让。这个也是比较重要的一点，可以让整个市场快速降温的手段。我们认为这次的补充，对房地产市场调控来说具有实际效果。

五、二手房未满3年限售

2017年4月12日成都是房管局等多部门联合出台了《关于 进一步加强房地产市场及住房信贷业务风险管理的通知》，其中最重要的一条是：自即日起，在我市住房限购区域内新购买的住房（含商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让。

【注：成都限售！限购区域内买房取证后满3年才能转让!】

（一）、房贷首付调整新政

随后，首付比例将调整的新闻也传了出来，其核心内容如下：【温馨提示：此消息未经证实，仅供参考】

1、限购区域首付比例不低于30%，全省非限购区域不低于25%；

2、二套房限购11区贷款首付不低于60%，且贷款最长年限不超过25年， 二套房天府新区成都直管区、高新南区最低首付比例不低于70%，且贷款最长年限不超过25年，二套房全省其他非限购的确首付最低比例不低于40%；

3、拥有2套及以上住房的，认房又认贷，暂停商业性个人住房贷款。

4、贷款认定是以家庭为单位，之前的限购住房是以自然人为单位！