【基本案情】

2007年12月，王司宇与巴图公司签订《房地产认购书》，约定王司宇购买巴图公司开发的别墅一套，并向巴图公司支付了定金10万元。巴图公司称：2009年1月24日，通过特快专递向王司宇送达了《逾期签约通知书》；按照《房地产认购书》的约定，王司宇应于2009年1月15日前与该公司签订《商品房买卖合同》。但是，王司宇未按期来公司签订买卖合同。若王司宇于上述期限内仍未与该公司签订买卖合同，该公司将依照《房地产认购书》的规定处理。之后，王司宇一直未到巴图公司签订《商品房买卖合同》，巴图公司便将房屋出售他人。王司宇对巴图公司的说法没有更多的反驳，只是说没有收到通知，双方签订的《房地产认购书》也找不到了，请巴图公司提供原件，要求巴图公司退还定金10万元。法院审理的整个过程中，王司宇与巴图公司均没有向法院提交《房地产认购书》原件。

【裁判情况】

重庆市五中法院终审认为，王司宇与巴图公司虽然均承认签订《房地产认购书》及王司宇向巴图公司缴纳定金10万元的事实。但是，王司宇不承认有关的违约条款；双方最终未签订正式的《商品房买卖合同》；巴图公司实际也将该房产出售给了他人，双方签订《房地产认购书》的目的并未实现。双方均提不出所订立的《房地产认购书》原件，致对违约行为及责任无法确定。我国民事诉讼法第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；第六十八条还规定：书证应当提交原件。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。于是，判决巴图公司退还王司宇定金10万元。

【法官点评】

因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。定金是把双刃剑，在约束购房者的同时，也约束了开发商。本案因双方均提不出《房地产认购书》原件，系对自己提出的主张，不能提供证据，法院无法判定双方的责任，按不可归责双方的事由导致商品房买卖合同未能订立处理，故判决巴图公司退还王司宇定金10万元。但是，如果开发商违约将所认购的房屋转卖他人的，开发商应双倍返还定金；如购房者违约导致未能订立合同的，购房者无权要求返还定金。